Un promotor es un empresario que se dedica a decidir, programar, y financiar la construcción de viviendas para su venta. La compra a través de promotor permite adquirir la vivienda sobre plano, en construcción o ya terminada

• La publicidad
• Información en la oferta de venta
• Venta en construcción
• Venta de vivienda nueva ya terminada
• El Libro del Edificio
• ¿Y si la casa, una vez construida, presenta desperfectos?
• Gastos de la compra de vivienda nueva
• Trámites posteriores a la venta

La publicidad

Debes guardar siempre los folletos de publicidad. La ley otorga a los folletos o documentos similares utilizados en la oferta, promoción y publicidad, carácter vinculante, por lo que puedes exigir su cumplimiento al vendedor. Por lo tanto, ten en cuenta que:

• La oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta de vivienda no puede incurrir en publicidad engañosa, es decir, debe ajustarse a las verdaderas características de la vivienda.
• La superficie de la vivienda ofertada hará siempre referencia a la superficie útil, debiendo indicar si comprende la de garaje y trastero.
• En cuanto a los anexos deberá especificarse si son o no jurídicamente inseparables de la vivienda.
• Si la oferta hace mención al precio se entenderán incluidos los anexos jurídicamente inseparables y el coste de los impuestos que legalmente correspondan al comprador.
• Si se incluyen informaciones relativas a formas de pago aplazado deberá indicarse si se exige una entrada inicial, así como el número total de plazos y el vencimiento de los mismos.
• En la publicidad dirigida a la venta de una vivienda integrada en un complejo inmobiliario, deberá indicarse si las instalaciones o servicios a que se hace referencia corresponden a un solo edificio, a varios o son comunes a todo el complejo.

Información en la oferta de venta

Deberás recabar la siguiente información que el promotor está obligado a enseñarte, ya que la ley le obliga a exhibírtela:

• El proyecto técnico del edificio con el visado del Colegio de Arquitectos.
• La licencia de edificación que concede el Ayuntamiento.
• La escritura de declaración de obra nueva que incluye la descripción física completa del edificio.
• La escritura de división horizontal.
• Si se trata de viviendas ya terminadas podrás pedir la exhibición de la licencia de primera ocupación, si ya se hubiera obtenido, o, al menos, el comprobante de su solicitud y de la fecha de presentación de la misma.

Además, están obligados a darte por escrito:

• Identificación completa del vendedor.
• Identificación del arquitecto, arquitecto técnico y del constructor.
• Fase de construcción en que se encuentre la vivienda, con indicación expresa de fechas de inicio y finalización.
• La fecha de la licencia de obra y, en su caso de la licencia de primera ocupación (es la licencia que otorga el Ayuntamientoa creditando que la vivienda es válida).
• Datos sobre la ubicación de la vivienda.
• Descripción general del edificio y de la vivienda.
• Situación jurídica de la finca.
• Precio total de la vivienda.
• Si se ofrece pago aplazado, deberá indicarse el coste total del crédito aplazado, con referencia a la Tasa Anual de Equivalencia (T.A.E.) y el contenido de las eventuales cláusulas penales.
• Si se prevé la subrogación en el crédito concedido al promotor, deberán incluirse todos los datos relativos al mismo.

Venta de viviendas en proyecto o en construcción

Si la compra sobre plano es tu elección, ¡pon todavía más cuidado! Al fin y al cabo estás comprando algo que aún no existe, por lo que tienes que tomar algunas precauciones.

Requisitos previos a la venta

El promotor no podrá firmar contratos privados de venta ni percibir cantidades a cuenta del precio, si previamente no cumple los siguientes requisitos: tiene que ser propietario del suelo donde se vaya a emplazar o tener sobre él derecho de superficie o de opción de compra inscrito en el Registro de la Propiedad; tuvo que haber obtenido las pertinentes licencias de edificación y disponer del proyecto técnico de la obra; tiene que otorgar la escritura de obra nueva; deberá formalizar antes de que las ventas comiencen, la apertura de la cuenta bancaria especial donde habrán de ser depositadas las cantidades entregadas a cuenta del precio así como el sistema de garantía de su devolución por el que hubiera optado.

Reserva de viviendas de futura construcción

Si el promotor aún carece de alguno de los requisitos que le exigen para poder vender, la ley posibilita que se firme un pacto de reserva de la vivienda con una serie de condiciones:

El precio de la reserva en ningún caso podrá superar el 1% del precio máximo de venta estimado.

Deberá formalizarse por escrito y deberá especificar el plazo dentro del cual, en su caso, el interesado podrá decidir la formalización del contrato de compraventa. El plazo no podrá ser inferior a quince días.

Deberán señalarse las características esenciales de: ubicación de la vivienda; superficie aproximada y el precio máximo de venta, asi como las fechas estimadas de inicio y finalización de obra, y la prevista para que pueda formalizarse el contrato.

Las cantidades que hayas entregado se considerarán, en todo caso, como cantidades adelantadas a cuenta del precio total de la venta.

Si decidieses no formalizar el contrato de compraventa dentro del plazo establecido, perderás las cantidades abonadas, excepto si el precio final es más alto del inicialmente estimado o si el promotor no hubiese cumplido los requisitos que la ley le exige.

El contrato de compra

El promotor, tiene la obligación de mostrarte un ejemplar del modelo de contrato que contenga las condiciones generales que utilice.

Está prohibida la inclusión de cláusulas que:

De cualquier forma faculten al vendedor a incrementar el precio durante la vigencia del contrato, excepto si se deben a modificaciones aceptadas por el comprador.

Impongan al comprador incrementos de precio derivados de errores que no le son imputables.

Establezcan la obligación del comprador de pagar gastos que por naturaleza o por ley corresponden al vendedor.

Omitan y oculten, en el caso de pago diferido, la cantidad aplazada, el tipo de interés anual sobre los saldos pendientes de amortización y las condiciones de amortización de los créditos concedidos.

Garantía de devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio

Cuando se compra una vivienda sobre plano o en construcción, lo normal es que vayas pagando ciertas cantidades de dinero de forma periódica mientras se construye la vivienda. Esas cantidades que entregas tienen que estar garantizadas por el promotor de la vivienda mediante un seguro o aval bancario. De esta forma tienes la seguridad de que en los casos en que la construcción no llegue a buen fin, la promotora podrá cumplir con su obligación de devolverte esas cantidades incrementadas, en general, con un 6 % de penalización. Por eso es muy importante que a la hora de firmar el contrato te asegures de que en él se incluye ese seguro o aval.

Si tienes la mala suerte de que finalmente la vivienda no se construya, exige la devolución de las cantidades que pagaste por un medio que deje constancia: requerimiento notarial, burofax...

Vivienda nueva ya terminada

Para poder entregarte una vivienda que hayas comprado en proyecto o en construcción o para poder comprar una vivienda nueva ya terminada, el promotor deberá haber cumplido los siguientes requisitos:

Tuvo que haber obtenido la licencia de primera ocupación concedida expresamente o por silencio administrativo. La licencia de primera ocupación es la licencia que otorga el Ayuntamiento acreditando que la vivienda es válida al haberse construido conforme al proyecto y demás obligaciones urbanísticas.

En el caso de Viviendas de Protección Autonómica también se exige la cédula de calificación o declaración definitiva

Deberá proceder previamente a dividir el crédito hipotecario entre los distintos pisos y locales de que conste el edificio

Deberá formalizar el libro del edificio.

¿Y si la casa, una vez construida, presenta desperfectos?

Si ves algún defecto, puedes solicitar su reparación, pero dentro de ciertos plazos:

• 1 año desde la entrega de la vivienda, para los defectos de acabado de la obra (pintura, barnices, grifería, etc.).
• 3 años para los defectos que afecten a condiciones de habitabilidad (humedades, aislamiento térmico o acústico, etc.).
• 10 años para defectos que afecten a la estructura del edificio. Es obligatoria la contratación de un seguro decenal que garantice esta responsabilidad.

Gastos

La compra de vivienda nueva tiene los mismos gastos que la vivienda usada excepto en dos cosas:

• No se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, sino el IVA, que es un 10 %.
• Se paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados sobre la escritura de compraventa.

Trámites posteriores a la venta

Los trámites posteriores a la venta son los mismos que en el caso de la compra de vivienda usada, excepto el pago del Impuesto Transmisiones Patrimoniales ya que en vivienda nueva se paga el I.V.A. (por el que no necesitas realizar ningún trámite), así que allí nos remitimos.