Un promotor é un empresario que se dedica a decidir, programar, e financiar a construción de vivendas para a súa venda. A compra a través de promotor permite adquirir a vivenda sobre plano, en construción ou xa terminada

• A publicidade
• Información na oferta de venda
• Venda en construción
• Venda de vivenda nova xa terminada
• O Libro do Edificio
• ¿E se a casa, unha vez construída, presenta danos?
• Gastos da compra de vivenda nova
• Trámites posteriores á venda

A publicidade

Debes gardar sempre os folletos de publicidade. A lei outorga aos folletos ou documentos similares utilizados na oferta, promoción e publicidade, carácter vinculante, polo que podes esixir o seu cumprimento ao vendedor. Por tanto, ten en conta que:

• A oferta, promoción e publicidade dirixida á venda de vivenda non pode incorrer en publicidade enganosa, é dicir, debe axustarse ás verdadeiras características da vivenda.
• A superficie da vivenda ofertada fará sempre referencia á superficie útil, debendo indicar se comprende a de garaxe e trasteiro.
• En canto aos anexos deberá especificarse se son ou non xuridicamente inseparables da vivenda.
• Se a oferta fai mención ao prezo entenderanse incluídos os anexos xuridicamente inseparables e o custo dos impostos que legalmente correspondan ao comprador.
• Se se inclúen informacións relativas a formas de pago aprazado deberá indicarse se se esixe unha entrada inicial, así como o número total de prazos e o vencimiento dos mesmos.
• Na publicidade dirixida á venda dunha vivenda integrada nun complexo inmobiliario, deberá indicarse se as instalacións ou servizos a que se fai referencia corresponden a un só edificio, a varios ou son comúns a todo o complexo.

Información na oferta de venda

Deberás solicitar a seguinte información que o promotor está obrigado a ensinarche, xa que a lei obrígalle a exhibircha:

• O proxecto técnico do edificio co visado do Colexio de Arquitectos.
• A licenza de edificación que concede o Concello.
• A escritura de declaración de obra nova que inclúe a descrición física completa do edificio.
• A escritura de división horizontal.
• Se se trata de vivendas xa terminadas poderás pedir a exhibición da licenza de primeira ocupación, se xa se obtivo, ou, polo menos, o comprobante da súa solicitude e da data de presentación da mesma.

Ademais, están obrigados a darche por escrito:

• Identificación completa do vendedor.
• Identificación do arquitecto, arquitecto técnico e do construtor.
• Fase de construción en que se atope a vivenda, con indicación expresa de datas de inicio e finalización.
• A data da licenza de obra e, no seu caso da licenza de primeira ocupación (é a licenza que outorga o Ayuntamientoa creditando que a vivenda é válida).
• Datos sobre a localización da vivenda.
• Descrición xeral do edificio e da vivenda.
• Situación xurídica da leira.
• Prezo total da vivenda.
• Se se ofrece pago aprazado, deberá indicarse o custo total do crédito aprazado, con referencia á Taxa Anual de Equivalencia (T.A.E.) e o contido das eventuais cláusulas penais.
• Se se prevé a subrogación no crédito concedido ao promotor, deberán incluírse todos os datos relativos ao mesmo.

Venda de vivendas en proxecto ou en construción

Se a compra sobre plano é a túa elección, ¡pon aínda máis coidado! Á fin e ao cabo estás a comprar algo que aínda non existe, polo que tes que tomar algunhas precaucións.

O promotor non poderá asinar contratos privados de venda nin percibir cantidades a conta do prezo, se previamente non cumpre os seguintes requisitos: ten que ser propietario do chan onde se vaia a emprazar ou ter sobre el dereito de superficie ou de opción de compra inscrito no Rexistro da Propiedade; tivo que obter as pertinentes licencias de edificación e dispoñer do proxecto técnico da obra; ten que outorgar a escritura de obra nova; deberá formalizar antes de que as vendas comecen, a apertura da conta bancaria especial onde haberán de ser depositadas as cantidades entregadas a conta do prezo así como o sistema de garantía da súa devolución polo que optase.

Reserva de vivendas de futura construción

Se o promotor aínda carece dalgún dos requisitos que lle esixen para poder vender, a lei posibilita que se asine un pacto de reserva da vivenda cunha serie de condicións:

O prezo da reserva en ningún caso poderá superar o 1% do prezo máximo de venda estimado.

Deberá formalizarse por escrito e deberá especificar o prazo dentro do cal, no seu caso, o interesado poderá decidir a formalización do contrato de compravenda. O prazo non poderá ser inferior a quince días.

Deberán sinalarse as características esenciais de: localización da vivenda; superficie aproximada e o prezo máximo de venda, asi como as datas estimadas de inicio e finalización de obra, e a prevista para que poida formalizarse o contrato.

As cantidades que entregases consideraranse, en todo caso, como cantidades adiantadas a conta do prezo total da venda.

Se decidises non formalizar o contrato de compravenda dentro do prazo establecido, perderás as cantidades abonadas, agás se o prezo final é máis alto do inicialmente estimado ou se o promotor non cumprise os requisitos que a lei lle esixe.

O promotor, ten a obrigación de mostrarche un exemplar do modelo de contrato que conteña as condicións xerais que utilice.

Está prohibida a inclusión de cláusulas que:

De calquera forma faculten ao vendedor para incrementar o prezo durante a vixencia do contrato, agás se se deben a modificacións aceptadas polo comprador.

Impoñan aos comprador incrementos de prezo derivados de erros que non lle son imputables.

Establezan a obrigación do comprador de pagar gastos que por natureza ou por lei corresponden ao vendedor.

Omitan e oculten, no caso de pago diferido, a cantidade aprazada, o tipo de interese anual sobre os saldos pendentes de amortización e as condicións de amortización dos créditos concedidos.

Garantía de devolución das cantidades entregadas a conta do prezo

Cando se compra unha vivenda sobre plano ou en construción, o normal é que vaias pagando certas cantidades de diñeiro de forma periódica mentres se constrúe a vivenda. Esas cantidades que entregas teñen que estar garantidas polo promotor da vivenda mediante un seguro ou aval bancario. Desta forma tes a seguridade de que nos casos en que a construción non chegue a bo fin, a promotora poderá cumprir coa súa obrigación de devolverche esas cantidades incrementadas, en xeral, cun 6 % de penalización. Por iso é moi importante que á hora de asinar o contrato asegúresche de que nel inclúese ese seguro ou aval.

Se tes a mala sorte de que finalmente a vivenda non se constrúa, esixe a devolución das cantidades que pagaches por un medio que deixe constancia: requirimento notarial, burofax...

Vivenda nova xa terminada

Para poder entregarche unha vivenda que comprases en proxecto ou en construción ou para poder comprar unha vivenda nova xa terminada, o promotor deberá cumprir os seguintes requisitos:

Tivo que obter a licenza de primeira ocupación concedida expresamente ou por silencio administrativo. A licenza de primeira ocupación é a licenza que outorga o Concello acreditando que a vivenda é válida ao construírse conforme ao proxecto e demais obrigacións urbanísticas.

No caso de Vivendas de Protección Autonómica tamén se esixe a cédula de cualificación ou declaración definitiva

Deberá proceder previamente a dividir o crédito hipotecario entre os distintos pisos e locais de que conste o edificio

Deberá formalizar o libro do edificio.

¿E se a casa, unha vez construída, presenta danos?

Se ves algún defecto, podes solicitar a súa reparación, pero dentro de certos prazos:

• 1 ano desde a entrega da vivenda, para os defectos de acabado da obra (pintura, vernices, grifería, etc.).
• 3 anos para os defectos que afecten a condicións de habitabilidade (humidades, illamento térmico ou acústico, etc.).
• 10 anos para defectos que afecten á estrutura do edificio. É obrigatoria a contratación dun seguro decenal que garanta esta responsabilidade.

Gastos

A compra de vivenda nova ten os mesmos gastos que a vivenda usada excepto en dúas cousas:

• Non se paga o Imposto de Transmisións Patrimoniais, senón o IVE, que é un 10 %.
• Págase o Imposto de Actos Xurídicos Documentados sobre a escritura de compravenda.

Trámites posteriores á venda

Os trámites posteriores á venda son os mesmos que no caso da compra de vivenda usada, excepto o pago das Imposto Transmisións Patrimoniais xa que en vivenda nova págase o I.V.A. (polo que non necesitas realizar ningún trámite), así que alí remitímonos.