Precaucións previas

Exame persoal

Debes visitar varias veces a vivenda para comprobar o estado real do inmoble.

Situación xurídica

Consulta sempre ao Rexistro da Propiedade. Solicita unha nota simple informativa que che indicará cuestións tan importantes como quen é titular da vivenda; se esta está ou non libre de cargas e gravames, como pode ser un embargo ou unha hipoteca; superficie da vivenda...

Situación económica

É imprescindible solicitarlle á persoa vendedora o último recibo do IBI e o último recibo de pago da cota da comunidade de propietarios, ou certificado do presidente da comunidade de veciños para comprobar que a vivenda está ao corrente das obrigas económicas que recaen sobre ela.

O contrato privado de compravenda e as arras ou sinal

Unha vez que atopaches unha vivenda e xa comprobaches que todo está ben, é o momento de empezar a "asinar". Como o normal é que necesites un tempo para xestionar a hipoteca, o máis seguro é que asines un contrato que che garanta que a vivenda non vai ser vendida a outra persoa antes de asinar a escritura pública de compravenda. Aínda que existen varias opcións, o habitual é asinar un contrato privado de compra con entrega dun sinal a conta do prezo. Pero, unha vez máis, coidado co que asinas! porque hai dous tipos de arras ou sinal:

• As arras de desestimento: teñen a vantaxe de que che permiten "arrepentirte", pero iso si, perdendo o importe do sinal.
• As arras confirmatorias: polas que a compra queda definitivamente pactada e tanto a persoa compradora como a vendedora poden obrigarse a cumprir o asinado.

A sinatura dun contrato privado obrigará as persoas que o asinaron e as súas herdeiras, de maneira que ambas as partes deberán cumprir o que asinaron. Con todo, o contrato privado non é válido fronte a terceiros alleos a el. Convén saber que non serás propietaria/o da casa, ata que cha "entreguen", e considérase entregada a casa cando che dean as chaves ou ben se outorgue a escritura pública, salvo pacto en contrario. O contrato de compravenda debe conter as seguintes cláusulas: Identificación da persoa vendedora e da compradora; identificación do inmoble, os datos rexistrais, a súa descrición e localización, referencia catastral e as cargas que o gravan; obrigas económicas da vivenda; obxecto do contrato (opción de compra, compravenda); prezo, forma de pago, e garantías pola parte do prezo aprazado; de existir préstamo hipotecario, as súas condicións no caso de subrogación nel por parte da persoa compradora; repartición dos gastos; momento da entrega das chaves; prazo para outorgar escritura pública; efectos da resolución do contrato, ou do incumprimento das obrigas das partes (é neste apartado onde se adoita incluír a cláusula de arras ou sinal); data e sinatura das contratantes.

De todos os xeitos, se queres estar seguro de que mentres tramitas a hipoteca a casa non é vendida ou hipotecada, podes pedir no Rexistro da Propiedade un certificado de información continuada, polo que durante un prazo de 10 días comunicaranche todas as modificacións rexistrais da vivenda que vas mercar.

A escritura pública

Unha vez que a entidade financeira autorizou a operación do teu préstamo hipotecario, é o momento de ir ao/á notario/a para o outorgamento da escritura pública de compravenda e a sinatura da hipoteca.

O/a notario/a, que tamén solicitaría a información rexistral por fax, primeiro lerache o contrato de compravenda e logo procederase á súa sinatura. Unha vez outorgada a escritura de compravenda, lerase a escritura do préstamo hipotecario que asinará a persoa compradora e a representante da entidade financeira. Insistimos en que, se non se entende algo, sempre hai que preguntar. Ademais é conveniente ler os contratos antes de ir ao notario.

Gastos compra vivenda usada

Os gastos da compravenda son independentes dos gastos do préstamo hipotecario que normalmente se solicita para comprar unha vivenda. Será válido calquera acordo para a distribución dos gastos entre as persoas intervenientes, aínda que, no caso de que non exista acordo expreso, aplicarase o establecido na lei.

Que gastos corren a cargo do/a comprador/a?

• Gastos de notaría: segundo o Código Civil, a persoa vendedora débese facer cargo da matriz da escritura (orixinal) e a compradora está obrigada ao pago das copias. Na práctica, normalmente é a persoa compradora quen asume todos os gastos de notaría. Os gastos de notaría calcúlanse sobre o valor escriturado da vivenda, sobre o que se aplica un arancel.
• Gastos de rexistro: tamén se calculan aplicando un arancel sobre o valor escriturado da vivenda.
• Imposto sobre Transmisións Patrimoniais: é un imposto estatal que grava, entre outros actos, as segundas e posteriores transmisións de vivenda. A xestión correspóndelles ás comunidades autónomas, por iso o tipo de gravame varía segundo a comunidade autónoma.

Máis info: Consellería de Facenda

• Gastos de taxación: se contrataches unha hipoteca, deberás pagar a taxación da vivenda.

Que gastos corren a cargo do/a vendedor/a?

• Gastos de notaría correspondentes á matriz (orixinal) da escritura de compravenda, aínda que o habitual é que o faga a persoa compradora.
• Imposto sobre o Incremento de Valor dos Terreos de Natureza Urbana: (o que normalmente se coñece como "plusvalía"), gravame, que é fixado por cada concello segundo uns máximos e uns mínimos fixados por lei. É un imposto autoliquidable, e haino que presentar no concello nun prazo de 30 días desde a sinatura da escritura.
• Gastos de cancelación de cargas anteriores: a persoa vendedora está obrigada a pagar todas as cargas que tivese a vivenda con anterioridade á compravenda, tanto económicas como rexistrais, salvo se se pacta que o/a comprador/a se subroge nun préstamo hipotecario que grava o terreo.